02 mayo 2011

¿Cuando saldremos de la crisis de la construcción e inmobiliaria?

cuando saldremos de la crisis de la construcción y del sector inmobiliario 1

Basándonos en datos estadísticos se puede deducir aproximadamente cuando vamos a salir de la crisis inmobiliaria y de la construcción.


ALGO PRIMORDIAL: ¿CUANDO SE VAN A VENDER TODAS LAS VIVIENDAS?

Resulta imprescindible hacer un pequeño ejercicio de matemáticas. Lo primero es conocer cuantas viviendas quedan por vender y aquí da miedo indagar porque no hay datos concretos. Cada institución ó entidad tiene unas cifras, que pueden complementarse, y por eso vamos a recopilar datos a través del Instituto Nacional de Estadística, Colegios de Registradores, Empresas de Tasaciones, Colegios de Arquitectos y Arquitectos Técnicos y diversos informes sectoriales.


COMO VIVIENDAS QUE FALTAN POR VENDER, HAY QUE DESCARTAR:

Las viviendas de segunda mano vendidas a particulares que no están ocupadas y aunque puedan considerarse como nuevas porque estaban destinadas a la re-venta ó porque no están ni alquiladas desde que se realizó la compra-venta, entran en las transacciones de viviendas de segunda mano.

Las viviendas que tienen licencias de obras pero no están ni comenzadas las obras. Estas viviendas no se van vender porque no existen físicamente. Ni tan siquiera se venderán las parcelas aunque tengan licencia de obras. Sólo los bancos, cajas de ahorro, y ayuntamientos saben su número.

Las viviendas que tengan declaración de obra nueva y división horizontal pero no estén ni comenzadas las obras. Al igual que las anteriores, estas viviendas no se van vender porque no existen físicamente, sólo tienen un número en el registro de la propiedad pero nada más, aunque lleguen a tener crédito hipotecario concedido. Ni las promotoras las van a edificar ni se van a poder vender las parcelas. Igualmente como antes, sólo los bancos, cajas de ahorro, y ayuntamientos saben su número.


COMO VIVIENDAS QUE SE VAN A VENDER, HAY QUE INCORPORAR:

Las viviendas nuevas en stock de otros años. Vamos a suponer que son 800.000 viviendas en números redondos.

Las viviendas en construcción paralizadas cuyas obras vuelvan a reanudarse. Sólo se van a finalizar las obras que estén casi acabadas, como mucho un 10% en un plazo de 5 años. Porque el resto de las viviendas cuyas obras estén paralizadas, sale más económico demolerlas y empezar de nuevo ya que no cumplen con la demanda comercial actual, las compañías de seguros decenales no se harían cargo de una construcción con la estructura defectuosa, y además tendrían que cumplir con las nuevas normativas técnicas vigentes. Si suponemos que las viviendas paralizadas son 400.000, entonces sólo se pondrían a la venta 40.000 viviendas.

Las viviendas en construcción durante el año 2011 que se finalizarán durante los años 2011, 2012 y 2013: vamos a suponer que sean 350.000 viviendas.

Los proyectos de viviendas desde el 2011 que se van a construir cada año a partir desde el mismo 2011, y que cada año son menos. Vamos a suponer una disminución de un 3% anual con respecto a las proyectadas en el 2010 que fueron 84.000 viviendas.

Y para cuantificar el número de viviendas nuevas que se venderían cada año, hay que tener en cuenta que cada año se venderían menos. Vamos a suponer una disminución de un 3% anual con respecto a las vendidas en el 2010 que fueron 228.000 viviendas.


Cuando saldremos de la crisis de la construcción y del sector inmobiliario 2

EL RESULTADO

Se suman las viviendas nuevas en stock a la venta, las viviendas paralizadas que se pueden acabar, las viviendas que están en construcción y las viviendas que se van a construir cada ñao. Y se restan las viviendas que se venderían cada año.
Para saber el año en que se absorverán todas las viviendas, el resultado no puede ser cero, porque no habría viviendas que vender al año siguiente.
El resultado tiene que ser el doble de las viviendas que se vayan a vender en ese mismo año, para cubrir la demanda y para que quede un stock.

Nº de viviendas en stock que faltan por vender + 800.000
Nº de viviendas paralizadas que se pueden acabar +   40.000
Nº de viviendas en construcción en el año 2.010 + 350.000
Nº de proyectos de viviendas en el año 2.011 +   81.000
Nº de proyectos de viviendas en el año 2.012 +   79.000
Nº de proyectos de viviendas en el año 2.013 +   77.000
Nº de proyectos de viviendas en el año 2.014 +   75.000
Nº de proyectos de viviendas en el año 2.015 +   73.000
Nº de viviendas vendidas en el año 2.011 - 221.000
Nº de viviendas vendidas en el año 2.012 - 214.000
Nº de viviendas vendidas en el año 2.013 - 208.000
Nº de viviendas vendidas en el año 2.014 - 202.000
Nº de viviendas vendidas en el año 2.015 - 196.000
Nº de viviendas vendidas en el año 2.016 - 190.000
RESULTADO + 344.000


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ENTRE 2016 Y 2017 SALDREMOS DE LA CRISIS

Bueno, pues en el 2.016 o 2017, volveremos a una normalidad. ¿Estaremos aquí para contarlo?.

Lógicamente hay otras variables que harían cambiar las previsiones: la oscilaciones del euribor, el nivel de empleo, las políticas de vivienda y de construcción, etc… Yo deseo que las variables hagan cambiar las cifras y las mentalidades de las personas. Pero cuando se vendan todas las viviendas, si las leyes y nuestros hábitos que no evitaron la crisis, no se han cambiado, volveremos a caer.


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